Важливе для величезного числа громадян рішення виніс Верховний суд, розібравши колізію, пов'язану з квартирним ремонтом. Зараз дорожнеча серйозного ремонту на своїх квадратних метрах - одна з популярних і болючих тем. Особливо гостро стоїть питання з ремонтом квартир, якщо будинок не новий.

У країні ще багато старого і проблемного житла. І не секрет, що квартири в таких "літніх" будинках в основному заселені небагатими, старими і хворими громадянами. Жителі зношеного фонду, як правило, вже не в змозі взяти іпотеку і придбати щось нове. На думку експертів, саме в таких будинках найбільше муніципального житла, тобто того, чиїм господарем є місцева влада. А громадяни живуть в них за договорами соціального найму. Наше "ремонтне" судову справу стосується саме старого муніципального житла.

Отже, в районний суд звернувся прокурор з позовом на захист мешканця муніципальної квартири, інваліда 3 групи. Громадянин, на думку прокурора, втомившись від холоду в кімнатах, самостійно зробив те, що зобов'язані були робити чиновники. А конкретно - поміняв у всій квартирі старі вікна на нові, з яких не дме, і утеплив зовнішні стіни. На думку прокурора, наймач витратився, і тепер чиновники просто зобов'язані повернути йому витрати на капремонт.

У суді з думкою наглядового відомства погодилися. Місцеву адміністрацію муніципального освіти суд зобов'язав відшкодувати мешканцеві витрати. Чиновники образилися і опротестували це судове рішення.

Апеляція скасувала рішення райсуду і винесла інше рішення, за яким муніципалітет інваліду нічого не винен, тому як заміна вікон, на думку міськсуду, це поточний ремонт і мешканець зобов'язаний робити його сам. Але прокурор не заспокоївся і пішов захищати інтереси громадянина далі. Так справа дійшла до Судової колегії в цивільних справах Верховного суду. Там думка прокурора підтримали і сказали, що подібний ремонт повинен сплатити власник житла.

Ось якими нормами законодавства керувався Верховний суд, виносячи своє рішення. Суд встановив, що квартира, ремонт якої став причиною позову, була муніципальної та давно вимагала капітального ремонту. Зрештою мешканець не витримав і самостійно, а головне - за свій рахунок, повністю замінив всі віконні блоки і зробив зовнішнє утеплення стін.

Апеляція, коли скасовувала переможний для інваліда рішення райсуду, заявила, що в квартирі був зроблений поточний ремонт. Верховний суд взяв в руки Житловий кодекс і сказав, що за 65-ю статтею цього кодексу, "наймодавець житлового приміщення", тобто муніципалітет, зобов'язаний робити в будинку капітальний ремонт. У Цивільному кодексі (стаття 681) записано, що капремонт зданого в найм житла є обов'язком наймодавця. У наступній статті того ж Цивільного кодексу - 676-й, чорним по білому написано - наймодавець зобов'язаний: "здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, забезпечувати проведення ремонту спільного майна будинку і пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у будинку". З договору соціального найму, який мешканець підписав з адміністрацією, слід, що наймодавець зобов'язаний робити в будинку капремонт. А при невиконанні чи неналежному виконанні своїх обов'язків по капремонту громадянин має право вимагати відшкодування своїх витрат на "усунення недоліків житлового приміщення".

І ось важливе положення, на яке вказав Верховний суд і яке більшість громадян не знає. Виявляється, наймач може за бажанням не лише вимагати відшкодування витрат на ремонт, але може і попросити зменшення квартплати, якщо власник житла зробив його життя в що здається будинку некомфортною.

Щоб підтвердити законність такого правила, Верховний суд навів 309-ю і 310-ю статті Цивільного кодексу. Там сказано, що зобов'язання, прописані в договорі, "повинні виконуватися належним чином. А одностороння відмова від виконання зобов'язань або одностороння зміна умов договору не допускаються".

Верховний суд процитував акт обстеження будинку, який фігурував у справі. Судячи з цього документу, будівля була дуже старим. Тому прийшла в непридатність покрівля, всі віконні блоки, вінці бруса зовнішньої стіни згнили, а фундамент будинку треба посилювати.

На заяву апеляції, що утеплення стін і заміна вікон - НЕ капітальний ремонт, Верховний суд процитував "Приблизний перелік робіт, вироблених при капітальному ремонті в житлових будинках". Цей перелік є додатком до спеціальною постановою Держбуду (від 27 вересня 2003 року № 170) "Про затвердження правил і норм технічної експлуатації житлового фонду". Виходячи з цих документів, і вікна і утеплення стін - капітальний ремонт.

Верховний суд роз'яснив, що наймач може за бажанням вимагати відшкодування витрат на ремонт

В результаті Верховний суд РФ сказав, що найперше рішення у справі районного суду - що чиновники повинні повністю відшкодувати витрати на ремонт - було правильним, і воно залишається.

Багато спірних ситуацій і питань виникає навколо ремонту інженерних систем, Квартирних стояків, радіаторів опалення, приладів обліку комунальних послуг та іншого обладнання в квартирах власників приміщень у МКД. Мешканці постійно судяться через оплату ремонту з керуючими компаніями. Сьогодні спробуємо розібратися, яке обладнання в квартирі власника керуюча компанія повинна ремонтувати платно, а яке безкоштовно.

Відповідальність за утримання спільного майна в будинку

Згідно із законом відповідальність за зміст квартир і загального майна в МКД несуть самі власники приміщень в будинку (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Вони щомісяця перераховують плату керуючої компанії, яка, в свою чергу, зобов'язується за цю суму виконувати відповідні роботи і надавати послуги.

Також власники приміщень в МКД платять КК, РСО та регіональному фонду капремонту за поточний і капітальний ремонт загального майна в будинку (Ч.2 ст.154, ст.156,,, 169 ЖК РФ; Постанова Уряду РФ №491 від 13.08.2006).

Виходить, що тягар основного навантаження по утриманню в належному стані та поточного ремонту загального майна в житловому будинку лягає на плечі керуючої компанії (ст.161 ЖК РФ). Отже, КК повинна виробляти ремонт загального майна в будинку, Не стягуючи за це додаткової плати понад щомісячної суми платежу споживача ЖКП.

Тому важливо визначити, яке майно в квартирі відноситься до загального, а яке до особистого користування власника приміщень в МКД.

Спільне майно в МКД, яке КК ремонтує безкоштовно

Керуючі компанії повинні робити безкоштовний ремонт наступного обладнання, що входить до складу спільного майна в МКД:

• внутрішньобудинкових інженерних систем холодного і гарячого водопостачання, Включаючи стояки з відгалуженнями до першого пристрою, що вимикає, колективні (загальнобудинкові) прилади обліку води, перші запірно-регулювальні крани на відводах внутрішньоквартирної розводки від стояків, механічні, електричні, санітарно-технічні елементи, що відносяться до цих мереж;
• внутрішньобудинкових інженерних систем газопостачання, Включаючи газопроводи, прокладені від джерела газу або місця приєднання до мережі газорозподілу до запірного крана на відгалуженнях до внутрішньоквартирних ГО, газовикористовуюче обладнання (крім обладнання, що використовує всередині квартири), технічні пристрої на газопроводах, регулюючу і запобіжну арматуру, систему контролю загазованості приміщень, колективні ( загальнобудинкові) прилади обліку газу, ОПУ газу, що фіксує його обсяг при виробництві комунальної послуги;
• внутрішньобудинкових систем опалення, Включаючи стояки, обігрівальні елементи, регулюючу та запірну арматуру, колективні (загальнобудинкові) прилади обліку теплоенергії, іншого обладнання, що відноситься до цих мереж;
• внутрішньобудинкових систем електропостачання, Включаючи вступні шафи, Щити розподільні пристрої, апаратуру захисту, контролю та управління, колективні (загальнобудинкові) прилади обліку електроенергії, поверхові щитки, освітлювальні установки приміщень загального користування, електричні установки систем димовидалення, автоматичної пожежної сигналізації внутрішнього протипожежного водопроводу, вантажні, пасажирські і пожежні ліфти, автоматично закриваються пристрою дверей під'їздів МКД, кабелі від зовнішнього кордону до індивідуальних, загальних (квартирних) приладів обліку електроенергії, іншого електричного обладнання, що відноситься до цих мереж (ПП РФ №491).

Устаткування, яке КК не повинна ремонтувати безкоштовно

Керуюча компанія не зобов'язана за свій рахунок проводити безкоштовний ремонт наступного обладнання в квартирах власників приміщень у МКД:

• індивідуальних приладів обліку гарячої і холодної води, газу, електрики;
• газових і електричних плит;
• сантехнічного обладнання в квартирі (змішувачів, кранів, ванн, раковин, унітазів, водонагрівачів);
• труб і відводів, встановлених на відгалуженнях від стояків після пристрою, що вимикає або запірно-регулювального крана;
• домофонів в квартирі;
• електричних кабелів, розеток в квартирі;
• іншого обладнання, що не входить в склад загальнобудинкового майна, Призначеного для обслуговування тільки однієї квартири.

Як визначити відповідальність за ремонт власника і КК

Щоб вирішити, платно або безкоштовно повинен проводитися ремонт обладнання в квартирі власника приміщень в МКД, необхідно визначити внутрішні кордони систем комунальних інженерних комунікацій, За якими розмежовується відповідальність за їх експлуатацію між власником житла і КК.

Як ви вже зрозуміли з вище перерахованих списків, наприклад, відгалуження від стояків гарячого і холодного водопостачання після запірно-регулюючої арматури разом з самим цим елементом в квартирі власника, а також сантехніка в зону експлуатаційної відповідальності керуючої компанії не входять. Тому КК не повинна ремонтувати це обладнання безкоштовно.

Але якщо станеться аварія або поломка обладнання в квартирі власника, яке входить в загальнобудинкові майно, то керуюча компанія зобов'язана зробити ремонт безкоштовно (Рішення Верховного Суду РФ від 30.11.2011 №ГКПІ11-1787).

Також слід звернути увагу, якщо необхідність ремонту обладнання всередині квартири викликана неналежним наданням комунальних послуг, То власники приміщень можуть вимагати від своєї керуючої компанії відшкодування понесених збитків або витрат на його ремонт або проведення ремонту за рахунок КК (п.149, 151 Постанови Уряду РФ №354 від 06.05.2011).

спірні випадки

Найбільші сумніви, розбіжності і суперечки власників приміщень у МКД з керуючими компаніями викликані віднесенням до загального майна будинку внутрішньоквартирних радіаторів опалення. Це пояснюється тим, що часто досить важко провести чітку внутрішню кордон експлуатаційної відповідальності по опалювальних мереж.

Тому по опалювальним радіаторів в квартирах мешканців будинку ситуація неоднозначна. Існує різна думка і різні судові рішення. Так, одні суди вважають, що внутріквартирні радіатори входять до складу спільного майна МКД (Лист Мінрегіону РФ від 04.09.2007 №16273-СК / 07).

Відомство в своєму поясненні посилається на п.6 Правил утримання спільного майна, затверджених Постановою Уряду РФ №491 від 13.08.2006 року. Там сказано, що до складу загального майна входить для будинків система опалення разом зі стояками, радіаторами, регулюючою та запірною арматурою, ОДПУ теплоенергії та іншим обладнанням на цих мережах.

Інші суди дотримуються протилежної думки. Верховний Суд РФ вважає, що в складу спільного майна власників приміщень в МКД входять тільки ті радіатори опалювальної системи, які обслуговують більше однієї квартири в будинку, тобто встановлені за межами квартир на сходових клітинах в під'їздах, в підвалах (Ухвала Верховного Суду РФ від 24.11.2009 №КАС09-547).

Також існує думка, що радіатори не входять до складу спільного майна в МКД, якщо вони оснащені пристроями, що вимикають. Відсутність пристрою, що вимикає на радіаторі підтверджує той факт, що опалювальні прилади квартир визнаються елементом єдиної загальдомовий опалювальної системи.

Як бачите, питання віднесення квартирних опалювальних приладів до складу загального майна в МКД залишається спірним і відкритим до цих пір, оскільки в кожному окремому випадку суди трактують проблему по-різному. З іншим обладнанням в квартирах власників, сподіваємося, вам стало простіше розібратися після прочитання нашої статті.

Перед початком ремонтних заходів в першу чергу необхідно розмежувати капітальний і косметичний ремонт. До першого належать:

• відновлення роботи несправних ліфтів;
• повна або часткова заміна систем водо-, тепло-, газо-, електропостачання та каналізації;
• ремонт підвальних і горищних приміщень;
• оштукатурювання стін і т.д.

Навіть якщо зазначені системи територіально знаходяться в під'їзді, роботи по їх ремонту оплачуються з Фонду капремонту, який формується в кожному регіоні РФ з внесків власників житла (ст.166 Житлового кодексу РФ).

Капітальний ремонт під'їзду проводиться:

• одночасно з капремонтом всього будинку, який здійснюється згідно з графіком, складеним районної Адміністрацією;
• за заявою мешканців силами Керуючої компанії.

В першому випадку додаткових внесків від власників не буде потрібно - досить своєчасно оплачувати квитанції на капремонт.

У другому випадку процедура збору коштів на відновлення під'їздів регулюється ФЗ № 185 від 21.07.2007 р «Про Фонд сприяння реформування ЖКГ», згідно з яким власники зобов'язані сплатити 5% від вартості всіх робіт.

Косметичний ремонт місцях загального користування потрібно набагато частіше, ніж капітальний і має на увазі:

Ці роботи КК повинна виконувати один раз в три-п'ять років, При цьому власники квартир не повинні вносити додаткових коштів: всі роботи оплачуються внеском на Зміст і ремонт житлового приміщення.

Куди звертатися? Для приведення під'їзду в порядок мешканці на загальних зборах повинні скласти список необхідних робіт, прикласти його до заяви і представити документи в КК.

Ремонт під'їзду - обов'язок керуючої компанії. Компанія зобов'язана скласти графік робіт на рік, вишукати кошти (Якщо внесків власників недостатньо) і відремонтувати під'їзд.

Роботи будуть виконуватися в суворій відповідності зі списком, тому він повинен бути ретельно продуманий.

Хто зробить?

Отримавши заяву з доданим до нього списком, КК приступає до складання річного плану та розробці кошторису, в яку закладаються витрати на придбання будматеріалів і оплата праці робітників.

Хто повинен робити ремонт в під'їзді? Роботи можуть бути проведені:

• силами співробітників КК;
• стороннім підрядником.

Згідно із законом обидва варіанти не вимагають від мешканців додаткових внесків і, тим більше, участі в роботах.

На практиці КК часто пропонує мешканцям самостійно:

• вимити стіни після побілки стелі;
• застелити підлогу газетами при фарбуванні стін і потім прибрати папір;
• винести будівельне сміття;
• вимити вікна і підлогу після завершення робіт.

Однак, згідно з Постановою Держбуду РФ № 170 від 27.09.2003 р прибирання після ремонту, як і підтримання чистоти протягом року, зобов'язана здійснювати КК.

Бувають випадки, коли мешканці, вважаючи прибирання, забезпечується Керуючої Компанією, недостатньою, відмовляються від неї і прибирають під'їзд самі. На це може посилатися КК, закликаючи власників самостійно прибирати після проведення ремонту.

але прибирання мешканцями місць загального користування не має відношення до наведення чистоти після фарбування / побілки: Ремонт вважається закінченим після демонстрації відремонтованого чистого під'їзду і підписання мешканцями Акту прийому.

Керуючими Компаніями ремонтуються тільки місця загального користування. Сходові площадки на поверхах, загальні коридори і тамбури повинні підтримуватися в порядку силами мешканців.

Ремонт за своєю ініціативою

На практиці КК часто не поспішають проводити ремонт не тільки тих під'їздів, що не ремонтувалися п'ять років, але і знаходяться аварійному стані.

Домогтися проведення робіт мешканці можуть двома способами: Вступати в тяжби з КК (зазвичай це вимагає багато часу) або самостійно організувати проведення робіт: зробити все за свій рахунок самим або найняти будівельну бригаду.

Другий варіант дозволяє швидко привести в порядок вимагає ремонту простір і самим вибрати всі необхідні матеріали: від якості штукатурки до кольору фарби.

Так само мешканці можуть визначити самі, яку частину робіт вони зроблять самостійно і заощадять на оплату праці найманих робітників.

Хто оплачує ремонт в під'їзді багатоквартирного будинку в цьому випадку? Оплачувати всі витрати доведеться самим мешканцям, Ось у чому мінус такого рішення проблеми.

Повернути частину витрачених коштів можна після завершення ремонту. Для цього необхідно:

• скласти Акт про стан парадної до початку робіт;
• скласти кошторис;
• закупити матеріали, зберігаючи всі чеки;
• провести ремонт;
• оформити Акт прийому;
• написати заяву про відшкодування витрат в ЖЕК, приклавши всі документи;
• звернутися до суду в разі відмови;
• надати докази про необхідність проведених робіт.

Швидше за все, відшкодувати витрати повністю не вийде, Особливо якщо закуповувалися дорогі матеріали, роботи були спрямовані здебільшого на підвищення безпеки або поліпшення зовнішнього вигляду парадній (наприклад, плитка на підлозі і стінах, установка відеокамер і т.д).

Адміністрація, Житлова інспекція і суд будуть враховувати необхідність кожної проведеної процедури, тому при бажанні повністю повернути витрачені кошти, ремонтувати потрібно тільки те, що загрожує життю і здоров'ю громадян.

Ніхто не може зобов'язати КК оплачувати фарбування сходів «для краси».

Отже, підіб'ємо підсумок. Хто робить ремонт в під'їзді багатоквартирних будинків і платить за нього? Згідно із законом КК повинні самостійно контролювати стан парадних і приймати рішення про їх ремонті. На практиці таке відповідальне ставлення з боку КК зустрічається вкрай рідко.

Швидше за все для приведення під'їзду в порядок самим мешканцям доведеться проявити активність: Від збору підписів і складання документів, до закупівлі матеріалів і проведення робіт.

У Житловому кодексі досить зрозуміло описані основні права і обов'язки як наймача, так і наймодавця. Однак, як показала практика, багато громадян, які проживають в квартирах муніципального типу, погано розбираються в своїх правах і обов'язках. Це зазвичай і призводить до спірних ситуацій між власниками муніципальних квартир і їх наймачами, особливо коли постає питання ремонту.

Якщо раніше розпоряджатися державним житлом можна було досить вільно, то тепер у багатьох випадках потрібна згода наймодавця - власника житлових приміщень. Чи можна влаштувати перепланування муніципальної квартири? За чий рахунок проводяться ремонтні роботи? Чи варто сприймати в цьому плані квартиру «як свою»?

В першу чергу зауважимо, що головним обов'язком наймача (тут він від власника мало чим відрізняється) є своєчасна оплата житла і комунальних послуг. Зате він не оплачує податок на нерухоме майно.

Також наймач повинен використовувати житлове приміщення за призначенням і в межах, які встановлені Житловим кодексом; забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані. До цього якраз і відноситься поточний ремонт, за який повністю відповідає проживає в кімнаті або квартирі. Під таким ремонтом мається на увазі побілка, фарбування і обклеювання стін, фарбування підлоги, стелі, дверей і підвіконь, а також віконних рам з внутрішнього боку і радіаторів.

Наймач повинен самостійно заміняти віконні та дверні прилади в разі їх непридатності, ремонтувати електропроводку та інші інженерні мережі. Зрозуміло, за допомогою фахівців. Перепланування житлового приміщення без отримання відповідного погодження від наймодавця виробляти заборонено. Однак не варто плутати поточний ремонт кімнати / квартири з загальнобудинкових майном. У другому випадку оплачувати його слід власнику, тобто, державі.

Капітальний ремонт муніципальної квартири також зобов'язане здійснити держава. Квартиронаймач може зажадати від муніципалітету проведення капітального ремонту квартири, і той зобов'язаний його виконати. Якщо наймачеві відмовлять у проведенні капітального ремонту житла, слід провести експертизу технічного стану житлового приміщення у незалежних фахівців, і в судовому порядку зажадати проведення капітального ремонту. Якщо ж наймачеві довелося самостійно провести капітальний ремонт свого житла, він має право стягнути відшкодування витрат. І, нарешті, внески на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в якому знаходиться ваше муніципальне житло, ви також оплачувати не зобов'язані. З квитанціями повинен розібратися муніципалітет.

Стаття 676. Обов'язки наймодавця житлового приміщення

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання.

2. Наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

Коментар до ст. 676 ГК РФ

1. Формулюючи обов'язки наймодавця, коментована стаття, з одного боку, вводить норми, що поширюються на будь-які житлові приміщення, що здаються за договором найму, і, з іншого боку, виділяє регламентацію найму, де об'єктом виступають квартири або ізольовані кімнати в багатоквартирних будинках. До загальних норм відносяться: по-перше, регулювання обов'язку передати наймачеві вільне жиле приміщення і, що важливо, в стані, придатному для проживання; по-друге, положення про те, що якщо інше не встановлено договором, обов'язком наймодавця є капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення (див. ст. 681 ЦК і коментар до неї).

2. Для наймодавців житлових приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках, встановлюється обов'язок здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні.

3. До обов'язків наймодавця житлового приміщення відноситься і здійснення капітального ремонту, при цьому в договорі комерційного найму сторони можуть домовитися про проведення такого ремонту наймачем (див. Ст. 681 ЦК і коментар до неї). Переобладнання будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, без згоди наймача не допускається (див. Ст. 681 ЦК і коментар до неї).

4. Вважаємо, що ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, що відноситься до договору соціального найму, за аналогією може бути використана і стосовно до комерційного найму. На підставі зазначеної норми при невиконанні чи неналежному виконанні наймодавцем житлового приміщення за договором соціального найму обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором має право вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.

Питання в світлі законодавства: якщо квартира не приватизована, чи потрібно платити за капремонт? Хто оплачує ремонт муніципальних квартир?

Закон про платах за капремонт прийнятий недавно і не сказати, щоб він порадував господарів квартир.

Одні без задоволення, але підкорилися, інші вирішили вести свідомо приречену боротьбу.

А як бути тим, хто не є власниками житла? Чи повинні платити за капітальний ремонт жителі муніципальних квартир? Або їм можна жити спокійно і не думати ні про що?

Питання в світлі законодавства

Зовсім не думати ні про що не вийде - на безкоштовній основі жодне приміщення не нададуть. Так що як мінімум, доведеться платити за квартиру і тримати в порядку загальнобудинкові майно (ст. 678 ЦК України).

Стаття 678 ЦК України

Обов'язки наймача житлового приміщення

Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані.

Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця.

Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі.

Чи треба платити за капітальний ремонт якщо квартира не приватизована?

Відповідно до чинного закону, хто власник житла, той за нього і платить (ст. 158; 169 ЖК РФ).

А чи повинні квартиранти платити за капітальний ремонт?

Якщо квартира не є власністю людини, тобто - він або її знімає, або проживає за договором соціального найму, плата за капітальний ремонт муніципальної квартири лягає або на муніципалітет, або на орендодавця. Якщо такі квитанції приходять за адресою, де проживають за комерційним наймом, їх потрібно передавати господареві приміщення.

Причому, згідно з діючими нормами, внески потрібно платити за все - і населені, і нежитлові приміщення будівлі, включеного в програму капремонту.

Якщо квартира муніципальна, то хто платить за капремонт?

Так хто ж оплачує капітальний ремонт в муніципальній квартирі? Той, хто і є її власником - муніципалітет. Чи повинен наймач житла платити за капітальний ремонт? Його це не стосується (ст. 154 ЖК). В той внесок, що потрібно з мешканців державних «квадратів», входить оплата:

За найм;

ЖКГ (газ, водовідведення, гаряча і холодна вода, вивезення сміття. Важливо: всупереч усталеній думці деяких не дуже грамотних громадян, в категорію житлово-комунальних послуг не входить капремонт! Це окремий пункт, який може бути застосований виключно до господарів приміщень. Правда, проблема в тому, що на практиці різниця між поточним і капітальним ремонтом може виявитися чисто умовною).

Чи повинен орендар платити за капітальний ремонт?

Чи повинен платити за капремонт не власник житла? Ні, не повинен. Людина, що проживає в квартирі за комерційним наймом, зобов'язаний платити ту суму, що зазначена в договорі і житлово-комунальні послуги.

Якщо приходять такі квитанції -їх потрібно відсилати господареві квартири. Якщо ж ви займаєте площу за договором соц.найма, квитанції за капремонт можна просто ігнорувати. Але краще буде, якщо ви звернетеся в керуючу компанію з проханням дозволити непорозуміння.

З цього можна дійти висновку: оплата капітального ремонту не власниками житла не лягає на їхні плечі.

Верховний суд про капітальний ремонт муніципального житла

Верховний суд Російської Федерації роз'яснив хто повинен платити за капітальний ремонт муніципального житлового приміщення.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 Житлового кодексу РФ наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення.

Відповідно до п. 2 ст. 681 Цивільного кодексу РФ капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення.

Відповідно до ст. 676 ГК РФ наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

Згідно з угодою соціального найму житлового приміщення, що укладається громадянином з адміністрацією, наймодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення. При невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем обов'язків з проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення наймач має право вимагати відшкодування своїх витрат на усунення недоліків житлового приміщення. Наймач за своїм вибором має право вимагати зменшення плати за житлове приміщення або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавцем.

Відповідно до ст. 309 і 310 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна його умов не допускаються.

Відповідно, в разі самостійного проведення громадянами робіт з капітального ремонту житлового будинку, що є муніципальною власністю, громадяни мають право вимагати зменшення власником житлового приміщення плати за житлове приміщення або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавцем.

Перелік робіт, вироблених при капітальному ремонті житлового фонду, закріплений в додатку № 8 до постанови Державного комітету Російської Федерації по будівництву і житлово-комунальному комплексу РФ від 27.09.2003 № 170 «Про затвердження Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду».

про мене бригаді

Строганов Кирило

Я займаюся ремонтом більше 15 років. Найприємніше для мене - солідний список задоволених клієнтів.

Моє головне завдання - організувати процес ремонту таким чином, що б проходив легко і приємно при взаємодії зі мною і моєю командою. Я максимально відкритий для вас.

Допоможу підібрати сучасний матеріал, як дорогий так і не дорогий.
Оптимізує кошторис. Багаторічний досвід дозволяє мені запропонувати Вам оптимально знизити вартість ремонту без втрати якості навіть в класі преміум.

Мені вдалося зібрати відмінну команду, яка працює злагоджено. Це дозволяє чітко витримувати терміни робіт, не виходити за рамки узгодженого кошторису і економити ваш час і сили.

До своєї роботи ми підходимо з задоволенням починаючи від створення дизайн проекту і закінчуючи порадами щодо розстановки меблів і декору приміщення.

Як обманюють замовників при ремонті?

Відразу хочу сказати, що описані мною способи обману не обов'язково використовує кожен виконроб, але знаючи про ці хитрощі, ви убезпечите себе і заощадите майже половину вартості послуг будівельників.

З чого складається ціна ремонту?

Вартість ремонту розраховується за формулою:

• Вартість матеріалів + вартість робіт.

Все, здається, просто, але з власного досвіду знаю, що більшість замовників чимало грошей втрачають на обох складових.

Уникнути зайвих витрат можна, тільки якщо добре вивчити специфіку ремонту і стояти «над душею» бригади ремонтників.

Обман 1: Вартість матеріалів

Через пару років постійної роботи в сфері ремонту у мене з'явилися друзі зі сфери продажу будматеріалів.

Подібні зв'язки є практично у кожного досвідченого виконроба. Завдяки тісній співпраці і постійним закупівель, я можу купити цемент зі знижкою 20-30%. Однак клієнти про це не знають, тому що будівельники підробляють квитанції:

• У чеку вказується реальна вартість, хоча по факту покупцеві дали знижку.
• У квитанції вказується дорогий матеріал, але він не використовується. Замість нього при ремонті використовують дешевий аналог. Це загрожує неякісним ремонтом, а не тільки втраченими грошима на витратні матеріали.

важливо

Купуйте матеріали самостійно або перевіряйте всі після покупки будівельниками. Такий підхід більш дорогий зі слів майстрів, ви будете впевнені в якості витратних матеріалів.

Обман 2: Вартість робіт

Початковий кошторис і кінцева можуть відрізнятися в 2-3 рази, тому не варто надто довіряти оголошеннях з дешевими послугами обробників.

Ось виверти, з якими я стикався на особистому досвіді:

• Неправильний розрахунок обсягу робіт.
  Замовники рідко знають площа квартири, тому виконавці її навмисно завищують перед початком робіт, а іноді і в процесі ремонту.
• Протилежний метод - заниження обсягу, коли будівельники «забувають» включити балкон. Його все одно відремонтують, але впишуть додатково.
• Спочатку дешева вартість послуг в процесі ремонту обростає додатковими видами робіт, а також спекуляцією з матеріалами. За рахунок цього будівельники залишаться в плюсі.

Увага

Ремонт не може бути дешевим апріорі. Не вибирайте бригади з найнижчими цінами. Відберіть 20-30 пропозицій і вибирайте з них краще за ціною і кваліфікації виконавця.

Кого вибрати: приватника або компанію?

Плюсом вибору приватника при ремонті квартирі стануть:

• Дешеві послуги, так як в будівельних компаніях оплата буде вище. Крім того клієнти часто починають торгуватися, особливо якщо замовляють повний ремонт квартири. У компаніях знижки не передбачені або надаються як бонус при вирішенні конфліктних ситуацій.
• Спілкування безпосередньо з виконавцем з самого початку, не потрібно опосередковано звертатися до головного офісу, щоб врегулювати недоліки при роботі фахівців.
• Поєднання спеціалізацій. Сьогодні практично кожен отделочник має досвід роботи з електрикою. Або може порадити іншого приватника, який за невелику ціну вирішить проблеми з проводкою або сантехнікою.

Незважаючи на невисоку вартість послуг приватника, я часто стикаюся з клієнтами, які не довіряють майстрам-одиначкам і вибирають компанії.

Замовлення ремонту в компанії - плюси:

• Обов'язкове складання договору на послуги.
  За допомогою цього документа клієнтові легше стежити за ходом ремонтних робіт. Договір дає гарантії, що заспокоює замовника.
• Великий спектр послуг.
  В бригадах будівельних компаній часто працюють фахівці високого класу. Додатково працює дизайнер інтер'єру, а в ході виконання ремонту майстри зможуть встановити камін, барельєф на стінах і художній розпис стелі оформити.
• Якість робіт з гарантією
  У компанії наймають фахівців з досвідом. При цьому будь-які дефекти з вини будівельника прибирають безкоштовно. За рахунок цього ймовірність косяків мінімальна, але не виключена.

Кінцевий вибір залишається за замовником. Оскільки пріоритети все розставляють самостійно. Приватники з низькою вартістю послуг не обов'язково виконують поганий ремонт. А договір, підписаний з компанією, не завжди є 100% гарантією ремонту.

Обман 3: Фірма-одноденка

Досить популярний розлучення в великих містах - це будівельна фірма-одноденка. Ви укладаєте з ними договір, оплачуєте передоплату за матеріали і роботу, але в зазначений термін працювати ніхто не починає. Тут два варіанти розвитку подій:

• Мильна бульбашка. Компанія - фікція. Такі організації протягом короткого часу набирають безліч об'єктів, стягують з них передоплату, а потім зникають. Повернути гроші після такої афери неможливо навіть після звернення до суду.
• Посередник. Компанії-одноденки нададуть послуги, які зводяться до пошуку майстрів. При цьому оплата проводиться посереднику, але самі працівники грошей не бачать. В такому випадку ремонт може бути навіть закінчений, але працівники не отримають своїх грошей і почнуть вимагати їх з власника квартири, так як до закінчення ремонту посередник тихо зникне з грошима.

Порада

Вибирайте будівельну фірму, про яку чули. Не звертайте уваги на позитивні відгуки в інтернеті, покладайтеся на поради друзів, родичів або сусідів. Це єдиний спосіб 100% отримати якісний ремонт у реально існуючої організації. До того ж відразу можна оцінити якість робіт.

Перший крок ремонту - вибір виконавця

Ніхто не змушує замовника погоджуватися на умови за першим оголошенням. Навіть виїзд майстра на об'єкт для оцінки поля робота не значать, що саме з ними ви будете працювати. Але на цьому етапі можна зрозуміти, наскільки чесним буде ремонт.

У перший раз на об'єкт приїжджає 1-2 людини, серед яких обов'язково буде майстер. Це необхідно для проведення замірів квартири і орієнтовної оцінки вартості робіт. Зверніть увагу, що така оцінка орієнтовна. Кінцева сума може сильно відрізнятися. Адже в ході оцінки співробітники «забувають» порахувати вартість ремонту балкона.

Потенційні виконавці намагаються зачарувати замовника і відразу ж укласти договір. Але я не рекомендую поспішати в таких випадках. Виїзний майстер-заміряє НЕ буде власноруч проводити ремонт. Можливо, на квартиру приїде бригада узбеків.

Обман 4: Заміри

Для оцінки вартості та масштабів ремонту необхідно зробити виміри квартири. Вираховується площа стін, стелі, враховуються укоси і кути. Вже при першій оцінці вам можуть сказати завищену площу квартири. А значить, і ціна ремонту буде вище, адже тут враховується квадратний метр виконаних робіт.

До відома

Самостійно складно виміряти всі необхідні кути. Але якщо ви не хочете, щоб вас обдурили, знати площу житла потрібно обов'язково.

Другий крок ремонту - установка термінів ремонту

При укладанні договору замовник повинен сміливо піднімати питання про терміни ремонту.

Деякі приватники навмисно затягують зі здачею об'єкта і використовують вашу квартиру, щоб безкоштовно в ній жити і розважатися. Уникнути цього допоможе постійний контроль за ремонтом, тому не полінуйтеся з'їздити в свою квартиру без попереднього повідомлення будбригади.

До відома

Приватники при виконанні робіт зазвичай не укладають договір. Тому контролювати дотримання термінів сама велика проблема.

Терміни ремонту визначаються індивідуально для кожного об'єкта в залежності від того, які роботи будуть проводитися і пори року. Наприклад, штукатурка повинна постояти до повного засихання добу, а бетонна стяжка сушиться 2 тижні. Подібні нюанси будівельних робіт і впливають на терміни виконання.

В цілому, звичайний косметичний ремонт в однокімнатній квартирі панельного будинку можна зробити за пару тижнів. Але якщо ви залучити хороших спеців, то чекати доведеться близько 2 місяців, ремонт з переплануванням доведеться чекати близько півроку.

Обман 5: Терміни

При укладанні договору вам навряд чи озвучать реальні терміни ремонту, тому не довіряйте «швидким» майстрам, які обіцяють все зробити за пару днів. Для приватників швидке завершення об'єкта не завжди йде в пріоритеті, адже поки сохне підлогу у вашій квартирі, він може почати ремонт і на іншому об'єкті.

Як зрозуміти, що ремонтники затягують з роботою

Популярне виправдання повільних робіт - немає матеріалу (не вистачило штукатурки, проблеми із закупівлею і так далі). У таких ситуаціях краще всього зайнятися самостійно закупівлею матеріалів, а ще вивчити терміни виконання кожного виду робіт. Благо, таку інформацію через інтернет знайти дуже просто.

Третій крок - сам ремонт: на чому ще обманюють?

Найкращий замовник той, що на першу вимогу дає гроші і ніколи не задає питань, на що вони витрачені. Якщо ви не хочете вникати в суть ремонтних робіт - будьте готові переплатити за послугу в 2 або 3 рази. Якщо ж ви хочете отримати якісний ремонт без переплат - задавайте будівельникам питання про кожен крок.

Прийом прихованих робіт як спосіб контролю ремонту

Дуже часто при ремонті гроші економляться на неякісну роботу, тому перевіряйте всі кроки, які були вказані в кошторисі. Найкраще підписати договір з будівельною компанією, де окремим пунктом буде йти «Прийом прихованих робіт» -

Прийом прихованих робіт означає, що бригада не має право приступати до наступного етапу робіт, поки замовник не прийме цей. Наприклад, грунтування стін. Не лінуйтеся самостійно їздити на квартиру під час ремонту, тільки так можна контролювати процес.

Після здачі квартири складно буде перевірити, оббиті чи стіни утеплювачем. А переробляти ремонт через рік хочеться не всім.

Обман 6: Оплата за невиконані роботи

Однією з причин, чому необхідно в договорі прописати пункт про прийом прихованих робіт - виявлення в кошторисі того, що не проводилося.Після укладання паркету ви не зможете перевірити, вирівнювали чи підлогу. Це стосується і безлічі інших робочих моментів.

Попросіть чіткий звіт про кожен крок до проведення ремонту та перевіряйте кожен етап. Це може бути утомливо для замовника і не завжди приємно для виконавця, але якщо ви їм не довіряєте, краще перестрахуватися і все перевірити.

ДОВІДКА:

Невиконані роботи, зазначені в кошторисі, призводять до неякісного ремонту. Пропущений крок через пару місяців може відгукнутися розбитою плиткою і відклеївся шпалерами. А переробляти такий ремонт вже ніхто не буде.

Обман 7: Зайві роботи

Цей варіант здирання грошей з клієнта перегукується з попереднім. Є деякі обов'язкові види робіт, але часто будівельники нав'язують додаткові послуги, які не потрібні. Наприклад, вирівнювання і без того рівної підлоги. Ці роботи не проводяться, так як в них немає необхідності за технічними показниками, але в кошторисі вони вказуються.

Специфіка ремонт зрозуміла не всім, тому багато замовників просто погоджуються з тим, що даний етап був потрібен і оплачують його за додатковим тарифом. На якість ремонту це не відіб'ється, але клієнт втратить частину своїх грошей.

Обман 8: Крадіжка матеріалів

Навіть якщо клієнт спробував убезпечити себе і сам купив всі матеріали, ремонтники можуть просто запросити неправильна кількість мішків цементу, а зайві забрати собі. Таке трапляється дуже часто. Тим більше, що «зекономлені» мішки ніколи не простоюють. Бригада зможе їх використовувати при ремонті на іншому об'єкті, включивши його у вартість вже іншому клієнту. Виходить, що за мішок цементу заплатять відразу 2 клієнта, а значить, різниця піде в кишеню ремонтників.

Як захиститися?

Уберегти себе від цієї долі непросто. Я рекомендую замовникам ознайомитися з технічними характеристиками матеріалу. На кожному мішку виробник вказує витрата матеріалу. Знаючи площу квартири можна приблизно розрахувати, скільки шпаклівки або клею потрібно.

Але не перестарайтеся з такими обчисленнями. Витрата, вказаний виробником, приблизний. Якщо необхідно вирівняти стіни, то штукатурку будуть наносити в 2, а то і 3 шари. Звідси можуть виникнути проблеми з підрахунками.

Порада

Не бійтеся питати про те, куди і скільки чого пішло. Будьте допитливим. Можливо, це заощадить вам частину грошей.

Обман 9: Роботи, спливаючі з нізвідки

Іноді в попередньо кошторисі обробники «забувають» вказати важливий етап ремонт. Наприклад, штукатурка стін перед наклеюванням шпалер. Коли мова заходить про цей етап, клієнт розуміє, що обійтися без цього неможливо. Так збільшується кінцевий кошторис ремонту.

Саме через таких «забутих» нюансів кінцевий кошторис може бути в 2-3 рази вище заявленої спочатку. Уважно ознайомтеся з усіма етапами робіт перед укладанням контракту. Рекомендується також ознайомитися з певними документами, які описують регламент і якість для ремонту:

• СНиП про Ізоляційних і оздоблювальних покриттях;
• СНиП про Внутрішніх санітарно-технічних системах;

• СНиП про Електротехнічних пристроях;
• ГОСТ Р52059-2003 по Послуг і ремонту житла.

З них можна дізнатися, які приблизно роботи повинні бути проведені і які норми якості для них допускаються. Якщо в ході ремонту ви помітили відхилення, попросіть майстрів переробити. Вони зобов'язані переробити безкоштовно, оплатити доведеться лише повторно взяті матеріали.

Обман 10: Помста замовнику

Нерідко майстри залишають своїм клієнтам «подарунки».

З тих, з якими я стикався:

• Сире яйце, вмуровані в стіну. Через якийсь час воно почне гнити і смердіти по всій квартирі. Визначити джерело неприємного запаху непросто. Але навіть після того, як ви зрозумієте, що воно в стіні, вам доведеться повністю «обдерти» стіни і відремонтувати їх заново.
• Пластик в вентиляції або димоході. Для цього беруть звичайну прозору пляшку і відрізають так, щоб вийшла плоска частина. Її вставляють в димохід або вентиляцію. В результаті при здачі квартири, навіть якщо заглянути в димохід, бачиш небо. Але коли починаєш ним користуватися, витяжка не працюватиме.

Це тільки найпопулярніші способи помститися неприємного замовнику. У порівнянні з ними бруд після ремонту здається не таким і великим прорахунком. Здавати квартиру для ремонту потрібно повністю «голої», інакше ви ризикуєте недорахуватися свого майна. А щось може бути просто зіпсовано.

Від помсти будівельників неможливо вберегтися. Однак великі компанії по обробці дорожать своєю репутацією, тому при виявленні подібних недоліків можуть піти назустріч незадоволеному клієнту. Однак неякісний ремонт, швидше за все, ніхто переробляти безкоштовно не буде.

На кожному пункті обману обробники отримують від 1 до 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Це не страшно, якщо в ході ремонту вас обдурили тільки один раз. Але якщо на кожен пункт додається невелика сума, ремонт може оказажется просто «золотим». Уникнути цього можна тільки при постійному контролі ремонтних робіт, а також укладення договору з компанією, про яку ви чули. А ще краще - робіть ремонт самі. Тоді вже точно ніхто вас не обдурить, але якість такого ремонту буде набагато гірше.

Таблиця порівняння і ціна втрат

Назва виверти	суть обману	Втрати (в рублях)
вартість матеріалів	Завищення ціни на витратні матеріали
Вартість послуг	Заниження ціни на послуги на етапі презентації компанії
Фірма-одноденка	Отримання передоплати за ремонт, після чого компанія зникає	Від 50000 (30-50% суми, в яку був оцінений ремонт)
	Неправильний розрахунок обсягу робіт, завищення площі	До 20 000-50 000
	Навмисна затримка здачі об'єкта	Безцінне - час ваше це найдорожче
невиконані роботи	Оплата послуг, які не були виконані	5 000-10 000 за кожен вид робіт
зайві послуги	Оплата послуг, які не були обов'язковими і не потрібні замовнику	Попередній запис Рамзан Кадиров: біографія, особисте життя, сім'я, дружина, діти - фото Наступний запис Спадкування акцій за законом нові статті З якого дня йде термін служби? Продаж частки в квартирі - як правильно написати повідомлення Що робити якщо пошкодили машину при евакуації і на штрафмайданчику Торгівля алкоголем (спиртними напоями) Біографія надії савченко Шаргунов сергей александрович Як навчався і де знайшов свою любов: що розповіли знайомі про нового губернатора Пермського краю Цискарідзе особисте життя дружина діти Хто "замовив" Євгена Жиліна Політик Станкевич біографія Популярні статті Туфельки для нової залізної леді: екстравагантне взуття Терези Мей Лобода живе з донькою українського олігарха Ремонт в під'їзді багатоквартирного будинку - обов'язок керуючої компанії або ініціатива мешканців? «Євроцемент груп» домовився про реструктуризацію боргу з новим кредитором Біографія Ірина Ярова і її законопроекти Олександр Хінштейн - біографія, інформація, особисте життя Чи повинен квартиронаймач платити за капітальний ремонт або заміну вікон муніципальної квартири Добори на міжкімнатні двері: фото варіантів і типові розміри Як ділиться майно при розлученні якщо є діти Кращі креслення воріт і хвірток з профнастилу Всі права захищені 2020 вгору