Хто робить ремонт муніципальній квартирі. Ремонт в під'їзді багатоквартирного будинку - обов'язок керуючої компанії або ініціатива мешканців? Хто повинен робити ремонт і хто його оплачує? Верховний суд про капітальний ремонт муніципального житла

Не секрет, що житлову нерухомість, будь то квартира або будинок, необхідно утримувати, сплачувати податки, вкладати кошти в підтримку її в нормальному стані, ремонти (поточний і капітальний). Російське законодавство, так само, як і закордонне, покладає тягар утримання приватного майна на того, хто є його власником, той є діє правило - чия квартира, той і платить.

Муніципальна квартира: права і обов'язки проживають

Незважаючи на програму приватизації житла, що триває в Російській Федерації не перше десятиліття, ще досить багато квартир перебувають у власності муніципалітетів (муніципальне житло).

Такі квартири бувають декількох видів:

• Надані мають потребу в житлі на загальних умовах за договором соціального найму;
• Надані особам, з яких-небудь причин вимушеним відчужувати своє житлове приміщення муніципалітету;
• Резервне житло, що належить муніципальній владі, що надається громадянам для тимчасового проживання на термін до двох років (наприклад, на час ремонту аварійного житла і т. Д.);
• Муніципальна нерухомість, яка надається державним службовцям (муніципальним службовцям) на час виконання ними своїх обов'язків.

Більшу частину муніципального житла, складають, звичайно, квартири, що передаються в користування громадянам за наймом. Відповідно до Цивільного та Житлового кодексів, між громадянами-фізособами і муніципалітетами-власниками укладаються договори соціального найму, і квартири передаються у тимчасове користування.

Проживають по соцнайму сім'ї та громадяни (квартиронаймачі) не є власниками квартири, і не має права її заповідати, продавати, залишати у спадок, в іншому список прав наймачів досить широкий. Права ці визначені в ст. 154

Житлового кодексу і включають в себе:

• Можливість вселяти інших осіб в квартиру (з урахуванням нормативу житлової площі на одну людину). При цьому дітей і подружжя можна поселити (зареєструвати) без оглядки на такий норматив.
• Здавати квартиру (або її частина) в піднайом, тобто на договірній основі пускати мешканців (наймачів) відповідно до цивільного законодавства.
• Дозволяти проживати в квартирі тимчасовим мешканцям.
• Вимагати від власника житла (муніципалітету) проведення своєчасних капітальних ремонтів, участі в утриманні спільного майна та належного надання комунальних послуг.

У наймачів можуть бути і інші права, передбачені як у Цивільному кодексі України, так і в самому договорі найму, а також є ряд обов'язків:

• користуватися квартирою тільки за призначенням;
• робити поточний ремонт;
• підтримувати нормальний стан квартири;
• вносити плату за саме житло і комунальні послуги;
• своєчасно інформувати власника житла про зміну підстав та обставин, пов'язаних з договором найму квартири.

Додатковими обов'язками наймача згідно ст. 678 ГК РФ є забезпечення схоронності квартири, проведення реконструкції / перебудови тільки з дозволу власника. Особливо наголошується на необхідності своєчасних платежів за житло.

Хто повинен міняти вікна в муніципальній квартирі

Обсяг муніципального житла, що здається власником за договорами соцнайму, досить великий, і велика частина його знаходиться в будинках, побудованих не одне десятиліття назад. Відповідно, такі будинки потребують не тільки поточного або капітального ремонту, але і інших поліпшень: заміни вхідних дверей, ремонту покрівлі, заміни вікон.

Необхідно знати, що відповідно до «Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту та техобслуговування житлових будинків, об'єктів комунального та соціально-культурного призначення» ВСН 58-88 термін експлуатації вікон і балконних заповнень до їх заміни в (капремонту) становить 40 років (для дерев'яних ) або 50 років (для металевих) конструкцій.

Якщо підійшов термін міняти вікна в під'їздах багатоквартирного будинку (тобто загального майна, що належить всім власникам будинку), то муніципалітет, як один з власників МКД, буде оплачувати нові склопакети пропорційно своїй частці у майні будинку (так, якщо 1/3 квартир неприватизовані і є муніципальними, а 2/3 - приватні, то за рахунок муніципалітету буде оплачена третину загальної суми).

Складніше йде вирішення проблеми, якщо необхідна заміна вікон в муніципальній квартирі (ряді квартир). Постанова Уряду РФ № 491 від 13.08.2006г. віднесло вікна, що знаходяться всередині квартир до майна власника, а не загальному майну будинку. При цьому вікна не є ні елементом інженерного обладнання, ні елементом благоустрою, і відповідно до ст. 210 ГК РФ за них, як за приватне майно, відповідає власник-муніципалітет.

Таким чином, заміна вікон в квартирах, займаних по соцнайму, повинна проводитися за рахунок міської (селищної) влади.

Правда, далеко не завжди муніципалітет дотримується права проживають і готовий оплатити нові вікна добровільно.

В цьому випадку, наймачу можна порадити два варіанти дій:

• Провести комісійне обстеження зношених вікон, вказати їх недоліки (за участю представників жилинспекции), направити заяву на заміну вікон і акт обстеження в муніципалітет. У разі відмови - подавати позов до суду про стягнення коштів з муніципалітету.
• Замінити віконні блоки самостійно (з попереднім обстеженням, як в описаному вище випадку), а потім вимагати оплати витрат від муніципалітету (через суд).

Необхідно пам'ятати, що якщо потрібно часткова заміна вікон в муніципальній квартирі (зміцнення стулок, скління та ін.) - це повинен робити наймач, а ось повну заміну виробляє власник - муніципалітет.

Аналогічно вирішується питання, хто повинен робити капітальний ремонт в муніципальній квартирі.

Капітальний ремонт муніципальної квартири - обов'язково платити

Тягар несення витрат на утримання нерухомості, в тому числі і житлових приміщень лежить на власнику. Капітальний ремонт - значна робота, що дозволяє відновити зруйновані / зношені частини і елементи будівлі, інженерних комунікацій, привести будинок в нормативний стан, безпечне для проживаючих, відповідне санітарним і протипожежним нормам.

Як правило, вартість капремонту досить висока, і його проведення можливо тільки після того, як на спеціальному рахунку будуть акумульовані кошти, отримані від внесків власників квартир багатоквартирного будинку. Такі внески на капітальний ремонт повинні надходити як від приватних власників, так і від муніципалітетів, що передають свою власність за договорами соцнайму.

Звільнено від оплати капремонту тільки власники будинків, які є аварійними, або будинків, які розташовані на ділянках, вилучати для держпотреб.

Хто платить за капремонт якщо квартира муніципальна

Згідно ст. 154 ЖК РФ для осіб, які проживають в житловому приміщенні за договором соціального найму, оплата за житло складається з:

• плати за власне, приміщення (плата за наймання);
• вартості комунальних послуг (водопостачання, каналізація та ін.);
• оплати за утримання і ремонт приміщень будинку (включають в себе витрати на управління будинком, виконання робіт з поточного ремонту, підтримання загальнобудинкового майна і комунікацій в працездатному стані).

Ніяких витрат по відшкодуванню витрат на капітальний ремонт, чинним законодавством не передбачено. Значить, наймач муніципальної квартири і його сім'я не зобов'язані нести витрат на такий ремонт.

Хто платить за капремонт якщо квартира приватизована, але орендована: чи платить орендар або власник?

Чи повинен квартиронаймач платити за капітальний ремонт, залежить і від того, в чиїй власності знаходиться квартира. У разі, якщо квартира приватизована (або придбана у власність на будь-якому іншому законних підставах), власники мають право розпорядитися житлоплощею на свій розсуд, у тому числі здати в оренду.

Власне, за цивільним законодавством договір, за яким житлове приміщення передається власниками для проживання іншим громадянам на певний час, і за плату, називається договором найму, а не оренди, проте в побуті частіше використовується поняття оренди.

Наймач (орендар), яка є власником житла, не повинен оплачувати витрат на капітальний ремонт, несучи витрати тільки на підтримку квартири в нормальному стані. Крім того, наймач не може проводити перевлаштування та невідокремлюваних поліпшень в квартирі без попередньої згоди титульного власника.

Капітальний ремонт здійснюється за рахунок власника, а не орендаря.

Якщо ж договором найму (оренди) не передбачено обов'язку наймача платити внески на капітальний ремонт, такі платіжки, слід передавати господарям житла.

Як розраховується плата за капремонт

З 2012 року на законодавчій основі кошти на капітальний ремонт житлових будинків не входять в плату за утримання житла, і йдуть окремим рядком.

Для накопичення коштів громадянам запропоновані два варіанти:

• акумуляція грошей на окремому рахунку будинку (відкривається в банку некомерційним юридичною особою, наприклад, ТСЖ);
• на рахунку регіонального оператора (спеціально обраної регіональною владою організації).

Яким чином буде відбуватися накопичення в фонді на ремонт, встановити повинні самі власники квартир в МКД на загальних зборах. Якщо збори не проводилося, не відбулося, або не прийшло до єдиного рішення, кошти надходять до регіонального оператора.

Методика розрахунку внесків була розроблена в 2013 році Мінрегіонрозвитку РФ.

Розмір внесків на капітальний ремонт залежить від:

• Регіонального тарифу (різний для кожного з регіонів РФ);
• Року спорудження будинку;
• Житлової площі квартири.

Сума внеску визначається як добуток тарифу за 1 кв. метр на площу житла. За рішенням власників, розмір внесків може бути збільшений, а на даний момент в центральній Росії тариф варіюється від 12 до 15 рублів за метр площі.

Термін, коли буде проведено ремонт, визначається регіональними органами (якщо кошти накопичуються на рахунку оператора), і самими власниками (якщо кошти збираються на рахунку будинку). Якщо квартира муніципальна, внески платить муніципалітет.

Обов'язки квартиронаймачів

Оплата житла, будь воно приватним або державним, становить істотну частину у витратах домогосподарств росіян, тому будь-який рядок в квитанції ЖКГ повинна бути обгрунтована і законна.

Наймач квартири, яка є власником не повинен оплачувати внески на капітальний ремонт будинку. На осіб, які є наймачами, а не власниками, цивільним і житловим законодавством накладаються тільки обов'язку сплачувати за сам найм квартири та ЖКП, утримувати житло в належному вигляді, користуватися ним відповідно до призначення (тільки для проживання), і своєчасно сповіщати власника про вселення тимчасових мешканців (на строк до півроку).

Проживати в муніципальній квартирі в даний час, не дивлячись на відсутність можливості в повній мірі розпоряджатися нею, виходить трохи дешевше, ніж у власній: наймач не платить податків на житло, не оплачує внесків на капітальний ремонт будинку.

Порядок користування квартирою визначається ГК РФ і ЖК РФ, а квартира передається у тимчасове володіння і користування. Рішення ж, приватизувати чи ні муніципальну квартиру, кожен з наймачів приймає самостійно.

Перед початком ремонтних заходів в першу чергу необхідно розмежувати капітальний і косметичний ремонт. До першого належать:

• відновлення роботи несправних ліфтів;
• повна або часткова заміна систем водо-, тепло-, газо-, електропостачання та каналізації;
• ремонт підвальних і горищних приміщень;
• оштукатурювання стін і т.д.

Навіть якщо зазначені системи територіально знаходяться в під'їзді, роботи по їх ремонту оплачуються з Фонду капремонту, який формується в кожному регіоні РФ з внесків власників житла (ст.166 Житлового кодексу РФ).

Капітальний ремонт під'їзду проводиться:

• одночасно з капремонтом всього будинку, який здійснюється згідно з графіком, складеним районної Адміністрацією;
• за заявою мешканців силами Керуючої компанії.

В першому випадку додаткових внесків від власників не буде потрібно - досить своєчасно оплачувати квитанції на капремонт.

У другому випадку процедура збору коштів на відновлення під'їздів регулюється ФЗ № 185 від 21.07.2007 р «Про Фонд сприяння реформування ЖКГ», згідно з яким власники зобов'язані сплатити 5% від вартості всіх робіт.

Косметичний ремонт місцях загального користування потрібно набагато частіше, ніж капітальний і має на увазі:

Ці роботи КК повинна виконувати один раз в три-п'ять років, При цьому власники квартир не повинні вносити додаткових коштів: всі роботи оплачуються внеском на Зміст і ремонт житлового приміщення.

Куди звертатися? Для приведення під'їзду в порядок мешканці на загальних зборах повинні скласти список необхідних робіт, прикласти його до заяви і представити документи в КК.

Ремонт під'їзду - обов'язок керуючої компанії. Компанія зобов'язана скласти графік робіт на рік, вишукати кошти (Якщо внесків власників недостатньо) і відремонтувати під'їзд.

Роботи будуть виконуватися в суворій відповідності зі списком, тому він повинен бути ретельно продуманий.

Хто зробить?

Отримавши заяву з доданим до нього списком, КК приступає до складання річного плану та розробці кошторису, в яку закладаються витрати на придбання будматеріалів і оплата праці робітників.

Хто повинен робити ремонт в під'їзді? Роботи можуть бути проведені:

• силами співробітників КК;
• стороннім підрядником.

Згідно із законом обидва варіанти не вимагають від мешканців додаткових внесків і, тим більше, участі в роботах.

На практиці КК часто пропонує мешканцям самостійно:

• вимити стіни після побілки стелі;
• застелити підлогу газетами при фарбуванні стін і потім прибрати папір;
• винести будівельне сміття;
• вимити вікна і підлогу після завершення робіт.

Однак, згідно з Постановою Держбуду РФ № 170 від 27.09.2003 р прибирання після ремонту, як і підтримання чистоти протягом року, зобов'язана здійснювати КК.

Бувають випадки, коли мешканці, вважаючи прибирання, забезпечується Керуючої Компанією, недостатньою, відмовляються від неї і прибирають під'їзд самі. На це може посилатися КК, закликаючи власників самостійно прибирати після проведення ремонту.

але прибирання мешканцями місць загального користування не має відношення до наведення чистоти після фарбування / побілки: Ремонт вважається закінченим після демонстрації відремонтованого чистого під'їзду і підписання мешканцями Акту прийому.

Керуючими Компаніями ремонтуються тільки місця загального користування. Сходові площадки на поверхах, загальні коридори і тамбури повинні підтримуватися в порядку силами мешканців.

Ремонт за своєю ініціативою

На практиці КК часто не поспішають проводити ремонт не тільки тих під'їздів, що не ремонтувалися п'ять років, але і знаходяться аварійному стані.

Домогтися проведення робіт мешканці можуть двома способами: Вступати в тяжби з КК (зазвичай це вимагає багато часу) або самостійно організувати проведення робіт: зробити все за свій рахунок самим або найняти будівельну бригаду.

Другий варіант дозволяє швидко привести в порядок вимагає ремонту простір і самим вибрати всі необхідні матеріали: від якості штукатурки до кольору фарби.

Так само мешканці можуть визначити самі, яку частину робіт вони зроблять самостійно і заощадять на оплату праці найманих робітників.

Хто оплачує ремонт в під'їзді багатоквартирного будинку в цьому випадку? Оплачувати всі витрати доведеться самим мешканцям, Ось у чому мінус такого рішення проблеми.

Повернути частину витрачених коштів можна після завершення ремонту. Для цього необхідно:

• скласти Акт про стан парадної до початку робіт;
• скласти кошторис;
• закупити матеріали, зберігаючи всі чеки;
• провести ремонт;
• оформити Акт прийому;
• написати заяву про відшкодування витрат в ЖЕК, приклавши всі документи;
• звернутися до суду в разі відмови;
• надати докази про необхідність проведених робіт.

Швидше за все, відшкодувати витрати повністю не вийде, Особливо якщо закуповувалися дорогі матеріали, роботи були спрямовані здебільшого на підвищення безпеки або поліпшення зовнішнього вигляду парадній (наприклад, плитка на підлозі і стінах, установка відеокамер і т.д).

Адміністрація, Житлова інспекція і суд будуть враховувати необхідність кожної проведеної процедури, тому при бажанні повністю повернути витрачені кошти, ремонтувати потрібно тільки те, що загрожує життю і здоров'ю громадян.

Ніхто не може зобов'язати КК оплачувати фарбування сходів «для краси».

Отже, підіб'ємо підсумок. Хто робить ремонт в під'їзді багатоквартирних будинків і платить за нього? Згідно із законом КК повинні самостійно контролювати стан парадних і приймати рішення про їх ремонті. На практиці таке відповідальне ставлення з боку КК зустрічається вкрай рідко.

Швидше за все для приведення під'їзду в порядок самим мешканцям доведеться проявити активність: Від збору підписів і складання документів, до закупівлі матеріалів і проведення робіт.

ЖК РФ).

На фінансування поточного ремонту загального майна в МКД з власників квартир і наймачів стягується плата. Плата на проведення капітального ремонту загального майна з наймачів не стягується, з власників квартир - стягується (п. 5 ч. 3 ст. 67, ч. 1, 2 ст. 154, ст. Ст. 156,,, ЖК РФ; розд. III Правил, затв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491; питання N 4 Огляду судової практики Верховного Суду РФ N 2 (2015), затв. Президією Верховного Суду РФ 26.06.2015).

Основне навантаження з підтримки в належному стані та поточного ремонту загального майна в МКД несе керуюча компанія, обрана загальними зборами власників квартир, ТСЖ, житловий кооператив або житлово-комунальна служба (ДЕЗ) в муніципальних будинках (ст. Ст. 65,, ЖК РФ) .

Довідка. Зміст загального майна в МКД

Під змістом загального майна в багатоквартирному будинку розуміється комплекс робіт і послуг, спрямованих на підтримку цього майна в стані, що забезпечує дотримання характеристик надійності і безпеки багатоквартирного будинку, безпеку для життя і здоров'я громадян, збереження їх майна, доступність користування житловими та (або) нежитловими приміщеннями , приміщеннями загального користування, а також земельною ділянкою, на якій розташовано багатоквартирний будинок, постійну готовність інженерних комунікацій, приладів обліку та іншого обладнання, що входять до складу спільного майна, для надання комунальних послуг (п. 10 Правил, затв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491).

Відповідно, зазначені організації зобов'язані без додаткової плати ремонтувати майно, яке належить до спільного майна МКД.

Спільне майно в МКД, підлягає безкоштовному ремонту

До складу загального майна включаються в тому числі:

• внутрішньобудинкові інженерні системи холодного і гарячого водопостачання, що складаються зі стояків, відгалужень від стояків до першого пристрою, що вимикає, розташованого на відгалуженнях від стояків, зазначених пристроїв, що відключають, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку води, перше запірно-регулювальних кранів на відводах внутрішньоквартирної розводки від стояків, а також механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, розташованого на цих мережах;
• для будинків інженерна система газопостачання, що складається з газопроводів, прокладених від джерела газу або місця приєднання зазначених газопроводів до мережі газорозподілу до запірної арматури (крана) включно, розташованої на відгалуженнях (опускаючи) до внутрішньо квартирних газового обладнання, обладнання, що використовує (за винятком вузлів нагрівальних приладів, що входить до складу внутрішньоквартирного газового обладнання), технічних пристроїв на газопроводах, в тому числі регулюючої та запобіжної арматури, системи контролю загазованості приміщень, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку газу, а також приладів обліку газу, які фіксують обсяг газу, використовуваного при виробництві комунальної послуги з опалення і (або) гарячого водопостачання;
• для будинків система опалення, що складається із стояків, обігрівають елементів, що регулює і запірної арматури, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку теплової енергії, а також іншого обладнання, розташованого на цих мережах;
• для будинків система електропостачання, що складається з вступних шаф, ввідно-розподільних пристроїв, апаратури захисту, контролю та управління, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку електричної енергії, поверхових щитків і шаф, освітлювальних установок приміщень загального користування, електричних установок систем димовидалення, систем автоматичної пожежної сигналізації внутрішнього протипожежного водопроводу, вантажних, пасажирських і пожежних ліфтів, автоматично замикаються пристроїв дверей під'їздів МКД, мереж (кабелів) від зовнішнього кордону до індивідуальних, загальних (квартирних) приладів обліку електричної енергії, а також іншого електричного обладнання, розташованого на цих мережах (п. п. 5 - Правил N 491).

Для вирішення питання про те, хто повинен робити ремонт - власник і наймач квартири або служба ЖКГ, необхідно визначити внутрішні кордони комунальних інженерних систем, за якими буде розмежовуватись їх експлуатаційна відповідальність.

Так, наприклад, відгалуження від стояків гарячого і холодного водопостачання після запірно-регулюючої арматури, включаючи запірно-регулюючу арматуру в квартирі і сантехоборудованіє, в межі експлуатаційної відповідальності служби ЖКГ не входять.

При цьому межі експлуатаційної відповідальності можуть бути закріплені документально, наприклад в договорі з керуючою компанією або в додатку до нього (Лист Мінбуду України від 01.04.2016 N 9506-АЧ / 04).

У разі аварії або поломки обладнання, що знаходиться в квартирі, але відноситься до загальнобудинкового обладнання, керуюча компанія (ТСЖ, житловий кооператив) зобов'язана провести його поточний ремонт безкоштовно (див., Наприклад, Рішення Верховного Суду РФ від 30.11.2011 N ГКПІ11-1787) .

Крім того, якщо необхідність ремонту всередині квартири викликана неналежним наданням комунальних послуг, від служби ЖКГ можливо вимагати відшкодування понесених на ремонт витрат або проведення ремонту за рахунок служби (п. П. 149, Постанови Уряду РФ від 06.05.2011 N 354).

Устаткування, яке не підлягає безкоштовному ремонту

Із зазначених вище нормативних актів можна зробити висновок, що керуюча компанія вашого будинку (ТСЖ, житловий кооператив) або ДЕЗ не зобов'язані робити безкоштовний ремонт наступного обладнання:

• індивідуальних приладів обліку води, газу, електрики;
• газових і електричних плит;
• сантехнічного обладнання, що знаходиться в квартирі (змішувачів, кранів, ванн, раковин, унітазів, водонагрівачів і тому подібного обладнання);
• труб і відводів, розташованих на відгалуженнях від стояків після пристрою, що вимикає або запірно-регулювального крана;
• домофонів, що знаходяться в квартирі;
• електричних кабелів, розеток та інших електричних елементів, розташованих усередині квартири;
• іншого обладнання та майна, що не відносяться до загальнобудинкового майну і обслуговуючих тільки одну квартиру.

спірні випадки

Найбільша кількість суперечок зі службами ЖКГ викликає віднесення до загального майна внутрішньоквартирних радіаторів опалення. Це пов'язано з тим, що чітко визначити внутрішню кордон експлуатаційної відповідальності по мережах опалення важко. Тому щодо радіаторів позиція є неоднозначною. Існує думка, яка підтримується окремими судами, що внутріквартирні радіатори відносяться до загального майна (Лист Мінрегіону Росії від 04.09.2007 N 16273-СК / 07). Однак воно не є єдиним. Так, Верховний Суд РФ вказав, що до складу спільного майна власників приміщень у МКД включаються лише ті обігрівальні елементи системи опалення (радіатори), які обслуговують більше однієї квартири (знаходяться за межами квартир на сходових клітинах, в підвалах і т.д.) ( Ухвала Верховного Суду РФ від 24.11.2009 N КАС09-547).

Також існує думка про те, що радіатори не відносяться до загального майна в тому випадку, якщо вони мають пристрої, що вимикають. Відсутність пристрою, що вимикає на радіаторі підтверджує, що опалювальний прилад в квартирі (радіатор опалення) є елементом єдиної загальдомовий системи опалення.

Підготовлено на основі матеріалу

адвоката Богаткова С.А.

Всі ми є власниками або наймачами житла. Наймання житлового приміщення можливий комерційний, коли квартира орендується у власника - фізичної або юридичної особи, - і соціальний.

В останньому випадку, згідно житловим законодавством, житло знаходиться в державній або муніципальній власності, але надається громадянам на підставі спеціального договору в безстрокове володіння та користування.

Це означає, що ви і ваші родичі можуть жити в такій квартирі скільки завгодно, але на відміну від власника, не можете її продати або заповідати. Крім того, без згоди наймодавця, тобто державних органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, ви не маєте права здійснювати і ряд інших дій. Наприклад, не можна здати квартиру в піднайом або зробити в ній перепланування.

Відносини між наймачем і наймодавцем будуються на підставі норм сьомий і восьмий глав Житлового Кодексу РФ, а також Типового договору соціального найму, затвердженого Постановою Уряду РФ №315 21 травня 2003 року. Зокрема, регулюється питання кому, на якій підставі і за якими критеріями надається житло в соціальний найм.

Але, головне, в зазначених актах зафіксовані права і обов'язки сторін договору соціального найму.

Зрозуміло, головним обов'язком наймача житлового приміщення є своєчасне внесення плати за нього, а також споживані комунальні послуги. А наймодавця - надати квартиру і брати участь в утриманні та ремонті спільного майна будинку, в якому вона знаходиться.

Що стосується ремонту, то права і обов'язки в цьому питанні сторін розподілені наступним чином. Згідно п.3 статті 67 Житлового Кодексу РФ поточний ремонт лягає на плачі наймача, а капітальний, відповідно до п.2 статті 65 Житлового Кодексу РФ, - наймодавця.

Здавалося б, все просто. Насправді, складності починаються при з'ясуванні, що конкретно, які види робіт, відносяться до першої та другої формі ремонту.

Деяку ясність у цьому питанні допомагає внести вже згаданий Типовий договір соціального найму. У ньому сказано, що до поточного ремонту відносяться: побілка, фарбування і обклеювання стін, стель, фарбування підлог, дверей, підвіконь, віконних рам з внутрішнього боку, радіаторів, а також заміна віконних і дверних приладів, ремонт внутрішньо квартирного інженерного обладнання (електропроводки, холодного і гарячого водопостачання, теплопостачання, газопостачання).

При цьому, якщо, наприклад, несправність проводки в квартирі наймача викликана несправністю електропроводки в усьому будинку (загального майна), то замінити її повинен наймодавець.

Приблизний перелік робіт, вироблених при капітальному ремонті житлового фонду, наведено в Додатку №8 Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду, затверджених Постановою Держбуду РФ №170 від 27.09.2003 р Зокрема, до капітальних ремонтних робіт віднесено ремонт дахів, фасадів, утеплення будівель, заміна внутрішньоквартирних інженерних мереж та інше.

Однак, підкреслимо, чітких меж між поточним і капітальним ремонтом в чинному законодавстві немає.

Саме тому у наймачів і наймодавців житлових приміщень за договором соціального найму нерідко виникають розбіжності. Так, до нас в редакцію нещодавно звернувся читач з проханням роз'яснити, хто повинен робити заміну віконних блоків і згорілого під час пожежі утеплювача між перекриттями. Згідно з наведеними вище зразковим переліком робіт з поточного та капітального ремонту, усунення цих недоліків є обов'язком наймодавця.

При цьому, з листа читача випливало, що за рішенням своїх проблем він звертається переважно в керуючу компанію. «Де можна знайти перелік послуг, які повинна виконувати КК по ремонту всередині муніціпалітетних квартир?» - запитує він.

Тим часом, згідно зі статтями 162 і 163 Житлового Кодексу РФ, управління багатоквартирним будинком, що перебуває у державній або муніципальній власності, здійснюється або безпосередньо владою або керуючої організацією, обраної за результатами відкритого конкурсу. Іншими словами, договірні відносини з управління МКД складаються безпосередньо між керуючою компанією і державними і муніципальними властями.

Керуюча компанія при цьому має право пред'являти претензії до власника і вимагати від нього виконання їх обов'язків. Наприклад, фінансування і здійснення силами підрядних організацій капітального ремонту.

Таким чином, якщо вам, як і нашому, читачеві не вдається вирішити свої житлові проблеми з КК, звертайтеся безпосередньо до наймодавцю. Згідно із законом, якщо він не виконує своїх обов'язків, повинен нести відповідальність. Зокрема, при невиконанні чи неналежному виконанні наймодавцем житлового обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту, наймач за своїм вибором має право вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків житлового приміщення (стаття 66 Житлового Кодексу РФ) .

Для цього необхідно направити власнику приміщення за договором соціального найму офіційну претензію із зазначенням терміну усунення зазначених в ній недоліків. Якщо вона буде проігнорована, ви маєте право звернутися за допомогою до судових органів.

У Житловому кодексі досить зрозуміло описані основні права і обов'язки як наймача, так і наймодавця. Однак, як показала практика, багато громадян, які проживають в квартирах муніципального типу, погано розбираються в своїх правах і обов'язках. Це зазвичай і призводить до спірних ситуацій між власниками муніципальних квартир і їх наймачами, особливо коли постає питання ремонту.

Якщо раніше розпоряджатися державним житлом можна було досить вільно, то тепер у багатьох випадках потрібна згода наймодавця - власника житлових приміщень. Чи можна влаштувати перепланування муніципальної квартири? За чий рахунок проводяться ремонтні роботи? Чи варто сприймати в цьому плані квартиру «як свою»?

В першу чергу зауважимо, що головним обов'язком наймача (тут він від власника мало чим відрізняється) є своєчасна оплата житла і комунальних послуг. Зате він не оплачує податок на нерухоме майно.

Також наймач повинен використовувати житлове приміщення за призначенням і в межах, які встановлені Житловим кодексом; забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані. До цього якраз і відноситься поточний ремонт, за який повністю відповідає проживає в кімнаті або квартирі. Під таким ремонтом мається на увазі побілка, фарбування і обклеювання стін, фарбування підлоги, стелі, дверей і підвіконь, а також віконних рам з внутрішнього боку і радіаторів.

Наймач повинен самостійно заміняти віконні та дверні прилади в разі їх непридатності, ремонтувати електропроводку та інші інженерні мережі. Зрозуміло, за допомогою фахівців. Перепланування житлового приміщення без отримання відповідного погодження від наймодавця виробляти заборонено. Однак не варто плутати поточний ремонт кімнати / квартири з загальнобудинкових майном. У другому випадку оплачувати його слід власнику, тобто, державі.

Капітальний ремонт муніципальної квартири також зобов'язане здійснити держава. Квартиронаймач може зажадати від муніципалітету проведення капітального ремонту квартири, і той зобов'язаний його виконати. Якщо наймачеві відмовлять у проведенні капітального ремонту житла, слід провести експертизу технічного стану житлового приміщення у незалежних фахівців, і в судовому порядку зажадати проведення капітального ремонту. Якщо ж наймачеві довелося самостійно провести капітальний ремонт свого житла, він має право стягнути відшкодування витрат. І, нарешті, внески на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в якому знаходиться ваше муніципальне житло, ви також оплачувати не зобов'язані. З квитанціями повинен розібратися муніципалітет.

Стаття 676. Обов'язки наймодавця житлового приміщення

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання.

2. Наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

Коментар до ст. 676 ГК РФ

1. Формулюючи обов'язки наймодавця, коментована стаття, з одного боку, вводить норми, що поширюються на будь-які житлові приміщення, що здаються за договором найму, і, з іншого боку, виділяє регламентацію найму, де об'єктом виступають квартири або ізольовані кімнати в багатоквартирних будинках. До загальних норм відносяться: по-перше, регулювання обов'язку передати наймачеві вільне жиле приміщення і, що важливо, в стані, придатному для проживання; по-друге, положення про те, що якщо інше не встановлено договором, обов'язком наймодавця є капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення (див. ст. 681 ЦК і коментар до неї).

2. Для наймодавців житлових приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках, встановлюється обов'язок здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні.

3. До обов'язків наймодавця житлового приміщення відноситься і здійснення капітального ремонту, при цьому в договорі комерційного найму сторони можуть домовитися про проведення такого ремонту наймачем (див. Ст. 681 ЦК і коментар до неї). Переобладнання будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, без згоди наймача не допускається (див. Ст. 681 ЦК і коментар до неї).

4. Вважаємо, що ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, що відноситься до договору соціального найму, за аналогією може бути використана і стосовно до комерційного найму. На підставі зазначеної норми при невиконанні чи неналежному виконанні наймодавцем житлового приміщення за договором соціального найму обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором має право вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.

Питання в світлі законодавства: якщо квартира не приватизована, чи потрібно платити за капремонт? Хто оплачує ремонт муніципальних квартир?

Закон про платах за капремонт прийнятий недавно і не сказати, щоб він порадував господарів квартир.

Одні без задоволення, але підкорилися, інші вирішили вести свідомо приречену боротьбу.

А як бути тим, хто не є власниками житла? Чи повинні платити за капітальний ремонт жителі муніципальних квартир? Або їм можна жити спокійно і не думати ні про що?

Питання в світлі законодавства

Зовсім не думати ні про що не вийде - на безкоштовній основі жодне приміщення не нададуть. Так що як мінімум, доведеться платити за квартиру і тримати в порядку загальнобудинкові майно (ст. 678 ЦК України).

Стаття 678 ЦК України

Обов'язки наймача житлового приміщення

Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані.

Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця.

Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі.

Чи треба платити за капітальний ремонт якщо квартира не приватизована?

Відповідно до чинного закону, хто власник житла, той за нього і платить (ст. 158; 169 ЖК РФ).

А чи повинні квартиранти платити за капітальний ремонт?

Якщо квартира не є власністю людини, тобто - він або її знімає, або проживає за договором соціального найму, плата за капітальний ремонт муніципальної квартири лягає або на муніципалітет, або на орендодавця. Якщо такі квитанції приходять за адресою, де проживають за комерційним наймом, їх потрібно передавати господареві приміщення.

Причому, згідно з діючими нормами, внески потрібно платити за все - і населені, і нежитлові приміщення будівлі, включеного в програму капремонту.

Якщо квартира муніципальна, то хто платить за капремонт?

Так хто ж оплачує капітальний ремонт в муніципальній квартирі? Той, хто і є її власником - муніципалітет. Чи повинен наймач житла платити за капітальний ремонт? Його це не стосується (ст. 154 ЖК). В той внесок, що потрібно з мешканців державних «квадратів», входить оплата:

За найм;

ЖКГ (газ, водовідведення, гаряча і холодна вода, вивезення сміття. Важливо: всупереч усталеній думці деяких не дуже грамотних громадян, в категорію житлово-комунальних послуг не входить капремонт! Це окремий пункт, який може бути застосований виключно до господарів приміщень. Правда, проблема в тому, що на практиці різниця між поточним і капітальним ремонтом може виявитися чисто умовною).

Чи повинен орендар платити за капітальний ремонт?

Чи повинен платити за капремонт не власник житла? Ні, не повинен. Людина, що проживає в квартирі за комерційним наймом, зобов'язаний платити ту суму, що зазначена в договорі і житлово-комунальні послуги.

Якщо приходять такі квитанції -їх потрібно відсилати господареві квартири. Якщо ж ви займаєте площу за договором соц.найма, квитанції за капремонт можна просто ігнорувати. Але краще буде, якщо ви звернетеся в керуючу компанію з проханням дозволити непорозуміння.

З цього можна дійти висновку: оплата капітального ремонту не власниками житла не лягає на їхні плечі.

Верховний суд про капітальний ремонт муніципального житла

Верховний суд Російської Федерації роз'яснив хто повинен платити за капітальний ремонт муніципального житлового приміщення.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 Житлового кодексу РФ наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення.

Відповідно до п. 2 ст. 681 Цивільного кодексу РФ капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення.

Відповідно до ст. 676 ГК РФ наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

Згідно з угодою соціального найму житлового приміщення, що укладається громадянином з адміністрацією, наймодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення. При невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем обов'язків з проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення наймач має право вимагати відшкодування своїх витрат на усунення недоліків житлового приміщення. Наймач за своїм вибором має право вимагати зменшення плати за житлове приміщення або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавцем.

Відповідно до ст. 309 і 310 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна його умов не допускаються.

Відповідно, в разі самостійного проведення громадянами робіт з капітального ремонту житлового будинку, що є муніципальною власністю, громадяни мають право вимагати зменшення власником житлового приміщення плати за житлове приміщення або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавцем.

Перелік робіт, вироблених при капітальному ремонті житлового фонду, закріплений в додатку № 8 до постанови Державного комітету Російської Федерації по будівництву і житлово-комунальному комплексу РФ від 27.09.2003 № 170 «Про затвердження Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду».